2006年11月，原建设部授予深圳市全国首个“国家住宅产业化综合试点城市”，2007年11月，建设部授予万科集团“国家住宅产业化基地”。深圳万科响应政府号召，在万科集团的引导和支持下，积极开展住宅产业化的研究和实践。从2004年至今，深圳万科在建筑产业化的探索道路上，走过了“学习、突破、推广、进步”的历程。

2004年，万科建筑研究中心与深圳万科一起在万科第五园建造“1号工业化实验楼”，2006年，又在东莞松山湖基地建造“4号工业化实验楼”，采用全预制的混凝土框架结构体系、预制外墙挂板、预制叠合板、预制楼梯、SI分离体系等。同时，为保证万科第五园五期公寓楼、四期青群工业化项目的落地，2007-2008年，深圳万科在第五园五期、第五园四期分别建造了两栋工业化实验楼。

▲ 万科1号实验楼

▲ 万科4号青群实验楼

此阶段，万科与日本前田建设合作，引进日本PC工法和技术，甚至从日本进口部分材料和设备，准备在国内复制日本的住宅产业化技术和生产方式，但经过几栋试验楼的实践探索，发现难度很大，预制柱和预制梁缺乏规范支撑、施工技术，包括套筒灌浆、梁中间钢筋连接等，内墙板资源匮乏，SI分离和装修也缺少材料和合作资源。

将日本技术与结合国内实际情况相结合，2008年开工的万科第五园五期12号楼（第五寓）是深圳市第一个住宅产业化项目，采用框架结构、“内浇外挂”体系，预制构件包括预制叠合梁（部分）、预制叠合楼板、预制楼梯、预制外挂墙板，结构柱采用小钢模板现浇，再外挂预制墙板，吊装叠合梁、叠合楼板，浇筑混凝土，机电和装修与传统项目一致。其中预制构件由东莞中威构件厂（华润旗下）供货，工程验收时，将预制构件安装作为主体结构的分项工程。项目建筑面积1.4万平米，外墙无砌体抹灰，全装修交付。通过几栋试验楼和第五寓的实践，初步形成了深圳万科 “内浇外挂”工业化体系，积累了建筑工业化的宝贵经验，培养了华阳国际、中建三局、鹏城建筑等第一批国内工业化设计、施工资源，同时也遇到成本高、技术瓶颈的难题。

▲ 深圳万科第五寓

同期开展的第五园四期青群试验楼，同样采用框架结构、“内浇外挂”体系，但每跨的外挂墙板均嵌在结构柱之间，并有2块外墙板贯穿联系梁，这样造成现浇柱的精度无法满足预制外墙板安装的需要，且外墙接缝观感差、渗漏风险较大。2008年底，受房地产市场、技术因素双重影响，最终第五园四期放弃工业化。

虽然万科集团在2008年明确提出2014年主流项目将全部采用工业化方式，但实际情况却不容乐观，率先进行工业化试点的上海、北京、深圳公司并没有找到工业化可以真正落地和推广的方式，2009-2010年，深圳万科仅千林山居、金域缇香项目采用了预制楼梯，寻求一条“经济合理、技术可行”的建筑工业化道路是当务之急。

（一）龙悦居三期

2010年，由深圳万科代建总承包的21万平米的龙悦居三期保障房项目开工，工业化技术体系在第五寓基础上进行改进，采用“先吊装预制外墙、后现浇主体结构”的方式，主体结构仍然是框架结构，采用预制外挂墙板、预制叠合楼板（走廊）、预制楼梯、爬架，结构柱和山墙采用大钢模施工，外墙无砌体抹灰，全装修交付。龙悦居三期在米乐M6官方网站产业化历史上具有划时代意义，开创了代建总承包的建设模式，万科与华阳国际、中建三局、鹏城建筑一起（前田建设担任工业化咨询服务），培养本地的预制构件厂、大钢模、爬架等资源，结合国外建筑工业化经验和技术，结合国内规范、资源的实际情况进行融会贯通，第一次大规模成功落地，并且在质量、效率、成本上取得了明显的效果。

▲ 深圳龙悦居三期

（二）铝模板

2011年，深圳万科创新引进了具有重要意义的革新技术——铝合金模板。一个偶然机会，深圳万科在珠海中信红树湾项目考察时发现了铝模板，后进一步考察了几个香港、澳门项目和珠三角的铝模板厂家，初步判断铝模板技术和成本可行、资源有保障、可以提高质量和效率，值得研究、应用和推广。

2011年4月，深圳万科迅速决定在千林山居二期33、34#栋进行铝模板应用试点，铝模板供货与安装由深圳同立德公司负责，实现主体结构施工5天/层，实测实量合格率98%。千林山居的试点，让深圳万科总结出宝贵的实际应用经验，用事实证明铝模板施工可行，并确定了采用全混凝土外墙、外墙取消砌筑抹灰的改进方向。

2011年9月，万科第五园七期（璞悦山）2、3#栋铝模板应用启动，从施工图设计阶段就提前考虑应用方案，采用铝模板+全混凝土外墙、自升式爬架，实现外墙取消砌筑抹灰、混凝土内墙免抹灰。同时，万科与筑博、广元、同立德、华加日等合作方一起攻克了全混凝土外墙设计、混凝土外墙预埋钢附框、栏杆预留洞安装、内墙薄抹灰等关键技术。璞悦山铝模板+全混凝土外墙的应用，工程质量和效率提升明显，颠覆了木模+砌砖抹灰+脚手架的传统建筑施工方式，突破了“工业化就是预制”的概念瓶颈，找到一种符合行业发展趋势、资源和技术都容易实现、可大规模推广的工业化方式。璞悦山铝模板的应用得到万科集团的高度认可，并在全集团推广应用，同时也促进了铝模板行业在国内的发展。

▲ 深圳万科璞悦山铝模板施工

（三）预制内隔墙条板

龙悦居三期、璞悦山成功应用了全混凝土外墙，但内墙仍然有砌筑抹灰，抹灰空鼓开裂的质量通病仍然难以彻底解决。为此，从2011年开始，深圳万科开始研究新的内墙体系。

2011年5月开始，深圳万科与广州大学、中山建华一起开始进行蒸压陶粒混凝土墙板材料和工艺的研究和试验，并编制了广东省《蒸压陶粒混凝土墙板应用技术规程》。同时，通过香港项目的考察，发现内墙条板开裂问题较普遍。2011年12月，中山建华在龙悦居三期1栋20层进行内隔墙板的样板安装，以实际检验材料和工艺的可行性。2012年10月，样板层陆续发现墙板开裂，裂缝数户均1条，总结出开裂主要发生在分户墙、门窗洞口、墙板与混凝土墙接缝。结合中山建华在东海国际公寓的应用经验，初步总结出解决墙板开裂的措施，包括工厂生产转角异型板、长墙设置构造柱、混凝土墙预留接缝槽、取消门头板、墙板接缝采用干粉砂浆等。

2012年，准备采用内隔墙板的翡丽郡三期工业化项目，从设计、采购阶段，将这些防开裂措施落实到图纸、材料、施工方案中，2013年6月，翡丽郡三期预制内隔墙开始安装，为进一步防治裂缝，内墙腻子施工时满刮玻纤网格布，最终装修交付时，仅个别出现墙板开裂。

2013年初，万科集团发布“三年质量梦”，并提出了2015年实现主流项目100%工业化的目标，同时万科集团重新诠释了对工业化的理解和定义——“两提两减”、“可复制、可推广”、“取消湿作业”。铝模板和预制内隔墙板、结合部分预制逐步成为万科工业化的方向。由于市场上内隔墙板资源很少，为保障供货，集团与中山建华签订了战略合作协议。

2013年9月，中山建华开始出现供货不及时、板材裂缝问题，内隔墙板遇到资源瓶颈。为解决内墙板资源问题，深圳万科一方面发掘和培养新的立模浇筑墙板厂家、挤压成型内墙板厂家，另一方面开始研究轻钢龙骨石膏板隔墙。

2014年以后，深圳万科全面推广采用预制内隔墙板，同时深圳市住宅产业化技术要求也将内墙板计入预制率，这些举措推动了深圳及周边预制内墙板企业的进步和发展。

▲ 深圳万科预制内隔墙板

（四）轻钢龙骨石膏板隔墙

2013年4月，深圳万科开始在公园里二期做轻钢龙骨石膏板隔墙的样板，在酒店办公轻钢龙骨隔墙的基础上，重点研究解决隔音、挂重、防开裂等问题，以应用于住宅隔墙。公园里二期的样板研究表明轻钢龙骨石膏板隔墙技术可行、成本可以接受。2013年7月，公司决定翡丽郡三期、双月湾二期厅房干区隔墙批量采用轻钢龙骨石膏板隔墙，并开始做施工样板、销售展示样板，翡丽郡三期户内120mm厚轻钢龙骨石膏板隔墙的隔音量实测大于40dB。最终，这两个项目均施工完成、顺利交付，投入使用至今已4年，未出现隔音、开裂等问题。

▲ 深圳万轻钢龙骨石膏板隔墙

在龙悦居三期、璞悦山成功实践的基础上，深圳万科终于初步找到了“经济合理、技术可行”的建筑工业化方式——预制构件、铝模板+全混凝土外墙，并且将项目设计、采购、成本、施工等环节打通，改变传统项目的管理模式。2012年开始设计的翡丽郡三四期、公园里二期项目，首次将成熟建筑工业化体系在住宅项目大规模应用。同时，通过前期技术研究和积累，翡丽郡三期采用全混凝土外墙，内墙采用预制内隔墙条板、轻钢龙骨石膏板隔墙，实现了内外墙免砌筑、免抹灰。并且翡丽郡三期以“3MM”质量宣言赢得了客户的信任和称赞。2013年12月王石主席实地参观翡丽郡三期项目后，给予了很高的赞扬和评价—“深圳万科、精细致远、品质未来”。

▲ 公园里二期

▲ 翡丽郡三期

从2013年下半年开始，深圳万科新开工的主流项目均采用工业化方式建造，全面采用成熟的工业化技术（铝模板+全混凝土外墙、预制外墙、预制内隔墙条板、轻钢龙骨石膏板隔墙、自升式爬架）。同时，公寓项目引入了整体卫浴。2014年，万科红四期7#楼保障房首次应用整体卫浴，紧接着双月湾二期在全混凝土外墙和预制内隔墙板、轻钢龙骨石膏板隔墙的基础上，全部采用整体卫浴，装修穿插施工，双月湾二期在2014年9月被评为万科集团工业化标杆项目，接受全集团工程系统观摩学习。

运用建筑工业化技术实现了工厂化生产、装配化施工，而设计标准化、模数化才是住宅产业化的基础和前提。为此，深圳万科在2014年实现了主流项目的产品定型，7个项目、8000多套房子，仅有4个标准楼型、4个标准户型、1个标准电梯厅，同时外装饰、装修和部品也实现了标准化和模数化设计。从2010年开始，深圳万科主流项目100%装修交付，多年的实践经验和教训，深圳万科的装修技术和管理能力已经成熟，在产品定型项目中也开花结果。

在工业化建造方式的基础上实现产品定型，对深圳万科具有划时代意义，开创了从产品研发到施工建造的全新模式，设计（全专业）、采购、成本、工程（全专业）、客服在同一个平台上工作，消除了专业壁垒，并且实现了建筑装修一体化、设计施工一体化。这种工作模式，深圳万科也逐渐应用到公寓、高端住宅产品、综合体项目，实现了团队能力的整体提升，也将住宅产业化模式推向了全新的高度。

▲ 深圳万科产品定型项目

多年的建筑产业化实践，深圳万科也总结认识到：做好产业化，不仅需要新技术、新工艺，强有力的管理和保障措施也必不可少。从2008年实施的项目评估和实测实量、2013年实施的交付评估从安全和质量上对项目提出了很高的要求和目标，一方面促进了工业化技术的推广应用，另一方面也为确保工业化的质量目标能实现。

建筑工业化施工离不开精细化施工管理，从2014年开始，深圳万科主流项目融合工业化五大技术，实行全流水穿插施工。以一栋33层结构高层为例，穿插施工将每层作业工序与作业时间固定，逐层连续性重复施工，有效避免交叉施工，体结构、外墙门窗和装饰、室内装修从上到下实现单工种流水作业，大大提高施工效率，与传统施工方式相比，整体工期时间缩短约6个月。同时，全流水穿插施工对万科和合作方的管理能力、人员素质和能力提出了更高的要求，必将会促进建筑行业的变革。

深圳万科经过多年期的实践和积累，形成了成熟技术与管理相融合的住宅产业化模式，概括为深圳万科“新五四运动”。

▲ 深圳万科建筑工业化历程

在产品定型1.0和新“五四运动”的基础上，2015年开始，深圳万科又研发了清水混凝土预制外墙、机电工业化、高精混凝土地坪、高精砌体薄抹灰等技术，建立了公共建筑工业化体系、产品定型2.0体系，推动建筑产业化不断进步。

（一）云城一期清水混凝土预制外墙

2014年之前，深圳万科所有建筑工业化都仅应用在住宅类产品，随着办公、商业项目的逐渐增多，公共建筑怎样应用建筑产业化技术，成为深圳万科必须解决的课题。

2014年底开始设计、2015年开工的云城项目，建筑总面积约130万平米，其中约一半为产业办公用房，万科与华阳国际一起，将建筑工业化技术第一次应用到公共建筑。项目外墙全部为清水混凝土预制墙板，竖向结构和楼板采用铝模板现浇方式，内墙采用预制内隔墙板，内外墙均取消抹灰，机电、装修也均采用工厂生产、现场安装的方式。云城一期在深圳开创了办公建筑采用建筑产业化方式的历史，同时，外墙在国内首次采用清水混凝土预制外墙，外墙无涂料等外装饰，只在清水混凝土表面做清水保护漆。

▲ 深圳万科云城一期项目

（二）机电工业化

随着深圳万科建筑产业化技术体系的成熟，预制构件、内外墙、装修都有完善的建筑工业化技术，而建筑机电也需要实现“两提一减”，为此从2015年开始，深圳万科提出了“机电315行动”，并总结出机电工业化的三大核心：成品支架、管线预制、设备定型。

▲ 深圳万科机电315行动

成品支架是通过设计和受力计算、工厂完成支架的加工和防腐处理，现场通过螺栓连接安装，受力更加可靠，改变传统支架需要现场切割、焊接和刷漆的方式。

管线预制、设备定型是首先在设计阶段通过BIM深化设计进行管线综合和设备分析，将机电管线和设备标准化、构件化，管线和设备在工厂完成生产和集中加工，现场组装的方式。

▲ 深圳万科机电工业化

（三）高精混凝土地坪

2016年，深圳万科开始研究推广高精混凝土地坪，即现浇混凝土结构施工时，楼面混凝土一次性收光成型，楼面水平度、平整度偏差不大于5mm，不需要采用水泥砂浆找平。高精混凝土地坪提高了结构楼板施工质量和精度，解决了传统楼面砂浆找平湿作业、容易空鼓的问题，是施工技术的重要进步。深圳万科金域领峰花园、蛇口公馆项目率先采用高精混凝土地坪，实测实量合格率大于90%，取得明显效果，为装修施工创造了良好基层条件。高精混凝土地面贴砖，可以采用瓷砖胶薄贴，也可以直接铺木地板。而车库高精地坪解决传统混凝土地坪强度低、起砂等问题，为车库地面装饰创造良好基层条件。

▲ 深圳万科高精混凝土地坪

（四）高精砌体薄抹灰

由于小户型、公寓类项目、住宅非标准层不太适合采用预制内隔墙板、轻钢龙骨石膏板隔墙，而传统砌体墙施工精度低、抹灰容易空鼓。2016年开始，深圳万科开始研究高精砌体薄抹灰技术。高精度砌体对砌块和砂浆的要求较高，砌块精度提高到-2~1mm，不允许开裂、缺棱掉角，采用强度较高的干粉砂浆进行砌筑、薄抹灰，抹灰厚度5-10mm。高精砌体砌筑完成后，垂直度、平整度允许偏差4mm（2m靠尺检查）；薄抹灰完成后墙面垂直度、平整度允许偏差3mm（2m靠尺检查）。深圳万科2017年施工的蛇口公馆、金域领峰花园公寓、安托山花园等项目均采用高精砌体薄抹灰，取得较好效果。

▲ 深圳万科高精砌体薄抹灰工程

（五）产品定型2.0和装配式建筑

随着房地产市场的发展变化，深圳万科的住宅产品也在逐步升级，2016年研发的产品定型2.0是在1.0产品的基础上进行了升级，楼型、户型更加舒适，外立面采用幕墙和系统门窗，装修采用更多石材、木饰面，采用家用中央空调、智能马桶、智能门锁等。同时随着装配式建筑的发展，定型2.0也采用了更多的建筑工业化技术，包括预制外墙、预制阳台、预制梁板式楼梯、铝模板、预制内隔墙板、轻钢龙骨石膏板隔墙、高精混凝土地坪等。金域领峰花园成为深圳市第一个通过设计阶段装配式建筑技术认定的项目，随后同为定型2.0产品的万科星城、深国际万科梅林关项目也通过技术认定，同时，万科星城增加了叠合楼板的应用。

▲ 深圳万科金域领峰花

在建筑产业化的道路上，深圳万科从无到有、从试点到规模，一直稳步前进、不断进步，以坚毅和能力探索出适合国情的建筑产业化体系和模式，未来我们仍将不忘初心、继续努力！